Nowa ustawa deweloperska w 2022 r. – jak wpłynie na rynek nieruchomości?

Jeżeli rynek nieruchomości i tematy z nim związane nie są Wam obce, to z pewnością spotkaliście się w ostatnim czasie z dość głośną sprawą wprowadzenia nowej ustawy deweloperskiej. Co zmienia, jaki wpływ może mieć na rynek i co najważniejsze, czy faktycznie poprawi zabezpieczenie nabywców? O tym w dzisiejszym artykule.

Należy zacząć od tego, że dotychczas obowiązująca ustawa to ta wprowadzona w 2011 r. w pełni nazywaną ustawą o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Akt ten powstał jako odpowiedź na nadużycia, które swego czasu pojawiały się na rynku mieszkaniowym. Chodzi dokładnie o uregulowanie sprawy gromadzenia środków klientów nie na rachunku dewelopera, ale na specjalnie przeznaczonym koncie prowadzonym przez bank, który nie tylko czuwa nad bezpieczeństwem finansów klienta, ale przede wszystkim nadzoruje postępy budowy i „uwalnia” pieniądze nabywcy dopiero po zatwierdzeniu ukończenia pewnego etapu budowy.

Generalnie ustawa ta powstała po to, aby chronić klientów przed upadłością klientów i w celu zabezpieczenia ich środków, które przeznaczyli na zakup wymarzonego domu lub mieszkania.

Nowa ustawa deweloperska w 2022 r.

Po paru latach obowiązywania starej umowy deweloperskiej doszło do skonstruowania projektu nowelizacji, który może wprowadzić wiele znaczących zmian w relacji klient-deweloper. Co dokładnie może się zmienić?

1. Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

   Po wprowadzeniu ustawy każdy z deweloperów będzie zobligowany do założenia i prowadzenia w banku dodatkowego konta na które będzie musiał przelewać do 1% od ceny brutto lokalu mieszkalnego. Ma to na celu zgromadzenie funduszy, które będą służyć do zwrotu na przykład w związku z odstąpieniem od umowy, ogłoszeniem upadłości przez dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Co istotne deweloper będzie musiał prowadzić ten rachunek praktycznie do samego końca inwestycji tj. do przekazania własności ostatnim aktem notarialnym.

2. Rozszerzenie obowiązywania ustawy deweloperskiej

   Dotychczas deweloperzy decydowali się na podpisywanie umów deweloperskich z klientami tylko do pozwolenia na użytkowanie danego lokalu. Po wejściu ustawy czas ten zostanie rozszerzony także po uzyskaniu pozwolenia co zmieni dotychczasową formę przekazywania własności gotowych lokali.

3. Uregulowanie kwestii umowy rezerwacyjnej

   Jak dotąd umowa rezerwacyjna nie była w żaden sposób regulowana, co dawało wiele możliwości swobodnego kształtowania jej treści i postanowień pomiędzy nabywcą i deweloperem. W nowej ustawie deweloperskiej więcej uwagi poświęcono właśnie tej kwestii. Co dokładnie się zmieni?

   – deweloper będzie musiał przedstawić prospekt informacyjny przed zawarciem umowy rezerwacyjnej bez wyraźnego żądania kupującego. Dodatkowo klient ma prawo wglądu do m.in. pozwolenia na budowę, użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu, aktu ustanowienia odrębnej własności.
   – ustawa doprecyzuje też maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej

4. Wprowadzenie pojęcia wady istotnej

   Coś nowego co zostało wprowadzone w tym akcie prawnym to pojęcie wady istotnej. Po wykonaniu budowy nabywca dokonuje tzw. odbioru co oznacza w praktyce sprawdzenie czy lokal został wykonany zgodnie z ustaleniami, czy nie posiada uszkodzeń lub ubytków uniemożliwiających zamieszkanie. W przypadku nowej ustawy deweloperskiej zostanie wprowadzone tzw. domniemanie uznania wad. Co to oznacza? Jeśli w terminie ustawowym 14 dni deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad, przyjmuje się, że te wady uznał. W przypadku ich uznania deweloper ma 30 dni na ich usunięcie. Co ważne, w przypadku nieusunięcia tej wady w terminie, nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od umowy.

Ustawa deweloperska – czy tylko dla deweloperów?

Wątpliwości budzi pewien zapis dotyczący objęcia ustawą także tzw. flipperów czyli przedsiębiorców niebędących deweloperami. Jeśli ten zapis zostanie uchwalony w tej formie, może skutkować też mocno ten segment rynku. Na ostateczny kształt zapisów związanych z tą sprawą musimy jednak poczekać do wakacji.

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska wprowadza niemałe zmiany w zakresie relacji pomiędzy deweloperem, a nabywcą. Jej celem ma być jeszcze większa ochrona kupujących, a szczególnie ich środków. Czy oprócz tego ustawa ta wpłynie na rynek w inny sposób? Wiele osób ze środowiska deweloperskiego zaznacza, że zwiększona ilość dokumentów jak i formalności związanych z budową i koniecznością m.in. odprowadzania składek na specjalny fundusz może wpłynąć na ceny i wiele procesów związanych z budową. Czy tak faktycznie będzie? Tego niestety nie wiemy, ustawa bowiem wchodzi w życie dopiero 1 lipca 2022, a w międzyczasie może zostać zmieniona lub odwleczona w czasie. O wszelkich zmianach będę informować na bieżąco. Śledźcie bloga 🙂