Zakup nieruchomości w Polsce przez obcokrajowca

Jako osoba zainteresowana zakupem nieruchomości w Polsce jako obcokrajowiec, może Cię interesować, jakie są możliwości nabywania takich nieruchomości oraz jakie formalności należy dopełnić. W Polsce obowiązują szczególne przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, które mogą być nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku obywateli polskich. W tym artykule postaram się przedstawić najważniejsze informacje na ten temat.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – procedury

Aby nabyć nieruchomość w Polsce jako cudzoziemiec, konieczne jest uzyskanie specjalnego zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Bez takiego zezwolenia, transakcja nabycia nieruchomości jest nieważna i nie dochodzi do skutku. Jednakże, w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców istnieją pewne wyjątki od tego zakazu. Warto zaznaczyć, że zakaz ten nie dotyczy nabycia samodzielnych lokali mieszkalnych, użytkowych o przeznaczeniu garażowym, lub udziałów w takich lokalach, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości.

Kiedy nie wymagane jest zezwolenie?

W niektórych przypadkach, zgodnie z ustawą, można uniknąć obowiązku posiadania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z art. 8 ust.1 Ustawy, obcokrajowiec nie będzie musiał posiadać zezwolenia w następujących przypadkach:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego (mieszkania), w tym piwnicy i strychu,
• nabycie lokalu użytkowego przeznaczonego na garaż lub udziału w nim, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
• nabycie nieruchomości przez osobę, która mieszka w Polsce przez co najmniej 5 lat od momentu uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
• nabycie wszystkich nieruchomości wchodzących w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej, jeśli jest się małżonkiem obywatela Polski i mieszka w Polsce przez co najmniej 2 lata od momentu uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
• nabycie nieruchomości przez osobę, która jest uprawniona do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, który był jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym przez co najmniej 5 lat w dniu nabycia,
• nabycie nieruchomości niezabudowanej o powierzchni nieprzekraczającej 0,4 ha na obszarze miasta, przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą w Polsce, kontrolowaną przez cudzoziemców,
• nabycie nieruchomości przez bank lub wierzyciela hipotecznego w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Należy jednak zaznaczyć, że powierzchnia nabytych nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne nie może przekraczać 0,5 ha. Ponadto, wyjątki od zezwolenia nie obejmują nabycia nieruchomości zawierającej grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha, znajdującej się w strefie nadgranicznej.

Cudzoziemcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie muszą uzyskiwać zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, akcji i udziałów w spółkach będących właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce, zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Warunki uzyskania zezwolenia

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Aby uzyskać zezwolenie, cudzoziemca należy spełnić następujące warunki:

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może stanowić zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie może sprzeciwiać się polityce społecznej i zdrowia społeczeństwa.
2. Cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy, okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Polską mogą być między innymi posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE, członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy lub wykonywanie działalności gospodarczej lub rolniczej na terenie Polski.
3. Powierzchnia nieruchomości nabytej przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. W przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Niezbędne dokumenty do wydania zezwolenia

Aby złożyć wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, należy przedstawić następujące dokumenty:

1. Wniosek zawierający:

• dane wnioskodawcy: w przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania, a w przypadku osoby prawnej – nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy,
• oznaczenie nabywanej nieruchomości: w przypadku nieruchomości gruntowej – nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy, a w przypadku lokalu mieszkalnego lub użytkowego – numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej,
• oznaczenie zbywcy: w przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, adres zamieszkania, a w przypadku osoby prawnej – nazwę, adres siedziby,
• rodzaj zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości,
• cel nabycia nieruchomości,
• źródło pochodzenia środków finansowych na nabycie nieruchomości,
• określenie, czy nabycie nieruchomości nastąpi do majątku osobistego Wnioskodawcy, czy też do majątku wspólnego Wnioskodawcy ze współmałżonkiem.

2. Oryginał lub kopia aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości lub innego dokumentu, na podstawie którego nastąpi nabycie.
3. Dokumenty potwierdzające źródła pochodzenia środków finansowych na nabycie nieruchomości, np. umowa kredytu hipotecznego, umowa pożyczki, wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę, otrzymane darowizny, środki ze sprzedaży nieruchomości i in.
4. Kserokopia dowodu osobistego wnioskodawcy lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej.

Jeśli wniosek dotyczy nabycia więcej niż 15 działek gruntu, należy również przedstawić wykaz nabywanych nieruchomości, sporządzony zgodnie z załącznikiem nr 2 do rozporządzenia oraz przesłać go na nośniku elektronicznym lub pocztą elektroniczną.