Analizy, doradztwo i pełna obsługa inwestycji w nieruchomości

Dla kogo

Dla każdego, kto rozważa zakup mieszkania pod wynajem długoterminowy i nie chce kupować na podstawie obietnic ROI 8% rzucanych przez agenta sprzedaży. Analiza ROI najmu to najtańszy i najszybszy sposób sprawdzenia, czy konkretna oferta z Otodom rzeczywiście się opłaca — z konkretnymi cyframi, w 5 dni roboczych.

Jak działa

Wysyłasz mi link do oferty albo PDF. W ciągu 5 dni roboczych dostajesz PDF, w którym pokazuję realną prognozę czynszu netto dla tej lokalizacji (po pustostanach, kosztach i podatkach), pełny kosztorys eksploatacji oraz wyliczenie ROI w trzech scenariuszach. Na rozmowie Zoom (30 min) pokazuję skąd biorą się liczby i odpowiadam na wszystkie pytania. Jeśli zastanawiasz się również nad opłacalnością wynajmu w 2026 roku — to świetny moment, żeby zacząć od analizy konkretnej oferty.

Co dostajesz

• Realna prognoza czynszu netto (po pustostanach i kosztach)
• Pełen kosztorys eksploatacji (wspólnota, podatek, drobne, zarządzanie)
• ROI w 3 scenariuszach: optymistyczny / realny / kryzysowy
• Porównanie z 5 podobnymi nieruchomościami w okolicy
• Werdykt: KUPUJ / NIE KUPUJ / NEGOCJUJ DO X
• PDF 6 stron + 30 min rozmowy Zoom z osobistym omówieniem

Czemu to się opłaca

Mieszkanie inwestycyjne ma jeden cel — generować przychód z najmu. Wszystko inne to środek do tego celu. Większość kupujących sprawdza metraż, lokalizację i cenę. To są trzy najmniej różnicujące czynniki. Realnie o ROI decyduje wspólnota mieszkaniowa (i to, czy nie planuje za 2 lata wymiany pionów za 12 000 zł od mieszkania), profil najemcy w tej dzielnicy, sąsiedztwo (uczelnia obok? korpo dojeżdża? rodziny?) i status prawny budynku.

Co dokładnie analizuję

Sprawdzam 30 punktów w 5 dni roboczych. Stan techniczny, układ, ekspozycję, naturalne światło. Robię audyt wspólnoty — czytam ostatnie protokoły zebrań, sprawdzam fundusz remontowy, plany. Analizuję rynek najmu w tej konkretnej lokalizacji: stawki czynszu z ostatnich 90 dni, średni czas wynajęcia, profil najemcy. Weryfikuję status prawny (KW, hipoteki, służebności). Porównuję cenę z transakcjami z ostatnich 6 miesięcy. Sięgam też po Twoje istniejące materiały na temat najlepszych dzielnic pod inwestycje, jeśli oferta dotyczy Podkarpacia.

Co dostajesz

• Stan techniczny, układ, ekspozycja, naturalne światło
• Audyt wspólnoty: finanse, fundusz remontowy, plany, konflikty
• Sąsiedztwo: komunikacja, szkoły, plany w 1 km
• Rynek najmu w lokalizacji (czynsze, czas wynajęcia, profil najemcy)
• Status prawny: KW, hipoteki, służebności
• Cena vs porównawcze transakcje z 6 miesięcy
• Strategia negocjacyjna z konkretną ceną docelową
• Macierz SWOT z rekomendacjami
• PDF 12–14 stron + 45 min rozmowy Zoom

Czemu działka to inna gra

Mieszkanie kupujesz dla najemcy. Działkę kupujesz dla siebie za 5–20 lat. To dwie różne logiki ryzyka. Mieszkanie ryzyko głównie ekonomiczne — czynsz spadnie, lokal się zestarzeje. Działka ryzyko głównie regulacyjne i fizyczne — MPZP nie pozwoli na to co planowałeś, grunt okaże się podmokły, droga dojazdowa okaże się prywatna i sąsiad zażąda 50 000 zł za służebność. Te problemy nie znikają z czasem — utrzymują się tak długo, jak długo masz tę działkę.

Co dokładnie sprawdzam

Czytam MPZP albo studium uwarunkowań — co konkretnie wolno wybudować, w jakim parametrze, z jakim dachem. Weryfikuję media (prąd, woda, gaz, kanalizacja) i szacuję koszt doprowadzenia tego, czego brakuje. Sprawdzam status prawny drogi dojazdowej i ewentualne służebności. Analizuję geologię i topografię z map publicznych, weryfikuję ryzyko zalewania przez mapy ISOK. Sprawdzam ograniczenia konserwatorskie, NATURA 2000, parki krajobrazowe. Robię research planów inwestycyjnych gminy w promieniu 2 km. Weryfikuję KW i porównuję cenę ofertową z transakcjami. Na koniec budujesz 3 scenariusze zabudowy z grubym kosztorysem. Jeśli rozważasz działkę w Bieszczadach lub grunt budowlany pod Rzeszowem — sprawdziłem już dziesiątki podobnych.

Co dostajesz

• MPZP / studium uwarunkowań — co konkretnie wolno wybudować
• Media: prąd, woda, gaz, kanalizacja (status + szacunkowy koszt doprowadzenia)
• Droga dojazdowa — status prawny i służebności
• Geologia, topografia, ryzyko zalewania (mapy ISOK)
• Ograniczenia: konserwator, NATURA 2000, park krajobrazowy
• Sąsiedztwo i plany inwestycyjne gminy w promieniu 2 km
• Księga wieczysta, hipoteki, służebności
• Wycena rynkowa vs cena ofertowa
• 3 scenariusze zabudowy z kosztorysem
• Strategia negocjacyjna z konkretną ceną docelową
• PDF 14–16 stron + 45 min rozmowy Zoom

Ekspres 48h: jeśli oferta wyparowuje, dostarczam analizę w 48 godzin za dopłatą 400 zł.

Dla kogo

Dla każdego z trudną sytuacją prawno-rynkową, kto nie wie od czego zacząć i komu zaufać. 95% pośredników mówi „nie zajmujemy się tym" i pozostawia ludzi z głową w garnku. Specjalizuję się w takich sprawach od 9 lat — sprzedałem 40+ takich nieruchomości i wiem co działa, co jest stratą czasu, i czego absolutnie nie wolno robić. Więcej tła znajdziesz w sekcji trudne nieruchomości i w artykułach o sprzedaży mieszkania we współwłasności i sprzedaży mieszkania zadłużonego.

Pokrywam sytuacje

• Mieszkanie ze spadku (jeden lub wielu spadkobierców)
• Współwłasność, gdzie ktoś blokuje sprzedaż
• Mieszkanie z hipoteką, którą trzeba przebić
• Mieszkanie z lokatorem (chcącym lub niechcącym)
• Nieruchomość przed licytacją komorniczą
• Mieszkanie odziedziczone z kilku stron, każdy chce co innego

Co dostajesz

• 60 min rozmowy Zoom — opowiadasz sytuację, słucham, zadaję pytania, dyskutujemy
• Spersonalizowana checklista 2-stronowa: co robić, w jakiej kolejności, z kim się skontaktować
• Realny harmonogram (kiedy co)
• Czerwone flagi: czego pod żadnym pozorem nie robić
• Nagranie rozmowy do odsłuchania

Termin rozmowy umawiamy w ciągu 48 godzin od zakupu. Cała konsultacja realizowana w ciągu 7 dni.

Dlaczego nie remontujesz pod siebie

Większość ludzi remontuje mieszkanie pod siebie — wybierają materiały, które im się podobają, kolory, w których chcieliby mieszkać. To kosztuje. Wykończenie pod wynajem to inna strategia: inne materiały (trwałe, łatwe w czyszczeniu, neutralne), inne układy (więcej miejsca do schowania), inne wyposażenie (sprawdzone modele AGD, nie pierwsza lepsza promocja). Remont bez planu to 60 000 zł, który zwraca się w 8 lat. Plan oszczędza 15–25% kosztów i podnosi czynsz o 10–20%. Łącznie skraca zwrot z 8 do 4 lat. Więcej kontekstu znajdziesz w moim artykule o home stagingu.

Jak działa

Mówisz mi, gdzie kupiłeś mieszkanie, jakie ma metraż, w jakim jest stanie i pod jaką grupę najemców chcesz je wykończyć (studenci, młoda para, rodzina, korpo). W ciągu 14 dni dostajesz pełen plan: koncepcję wykończenia, mood board z konkretnymi kolorami i materiałami, kosztorys do złotówki, listę zakupów, sprawdzonych dostawców z linkami i harmonogram 6–8 tygodniowych prac. Kończymy rozmową Zoom (60 min) z omówieniem każdego elementu.

Co dostajesz

• Koncepcja wykończenia pod konkretną grupę najemców
• Mood board: kolory, materiały, styl
• Kosztorys + lista materiałów (płytki, podłoga, farby, armatura, oświetlenie, AGD)
• Lista sprawdzonych dostawców z linkami i kontaktami
• Harmonogram prac na 6–8 tygodni
• 5 błędów, których nigdy nie wolno robić wykańczając pod wynajem
• 60 min rozmowy Zoom z omówieniem każdego elementu

Dla kogo

Dla inwestorów planujących transakcję o wartości 500 000 zł i więcej — w szczególności deweloperów małej skali, klientów instytucjonalnych i inwestorów portfelowych. SWOT działki to standard. Due diligence to poziom wyżej — używany przed transakcjami, w których jeden niewykryty problem prawny lub geologiczny może oznaczać stratę setek tysięcy.

Co dodatkowo do SWOT

Wszystko z pakietu SWOT plus pełna weryfikacja księgi wieczystej (wszystkie działy, historia wpisów, ostrzeżenia), analiza wszystkich służebności gruntowych w okolicy (nie tylko na tej działce — bo sąsiad ze służebnością przejazdu może zablokować Twoje plany inwestycyjne), sprawdzenie wniosków o pozwolenia w gminie (te w toku i archiwalne — informują o realnych planach okolicy), system risk score (18 czynników z wagami przeliczonymi na konkretny wynik) oraz konsultacja z geodetą lub prawnikiem w razie znalezienia konkretnego ryzyka — w cenie pakietu.

Co dostajesz

• Wszystko z pakietu SWOT działki
• Pełna weryfikacja KW (wszystkie działy, historia)
• Analiza wszystkich służebności gruntowych w okolicy
• Sprawdzenie wniosków o pozwolenia w gminie (w toku, archiwalne)
• Risk score (system punktowy 18 czynników z wagami)
• Konsultacja z geodetą/prawnikiem w cenie (jeśli potrzeba)
• Plan due diligence przy znalezieniu ryzyka
• PDF 24–30 stron + 90 min rozmowy Zoom
• Konkretna rekomendacja: kupuj / kupuj z zastrzeżeniami / nie kupuj